Seit mehr als vier Jahren befassen sich der Schweizerische Gewerbeverband sgv und «bauenschweiz» mit der Teilrevision des ZGB. Mit dieser Vorlage werden der papierlose Schuldbrief eingeführt und eine Reihe von Bestimmungen des Sachenrechts modifiziert. Besonders betroffen sind die Bauunternehmungen von der Revision des Bauhandwerkerpfandrechts. Dieses altbewährte Instrument sorgt dafür, dass Handwerkerinnen und Handwerker, die mit ihrer Arbeit auf einem Grundstück einen Mehrwert schaffen, für ihre Arbeit am Schluss auch bezahlt werden. Das heisst nicht, dass Bauhandwerkerpfandrechte massenweise eingetragen werden. Vielmehr wirkt nur schon diese Möglichkeit  präventiv. Das ist wichtig für die über 34'000 Betriebe mit rund 300’000 Arbeitsplätzen im Baugewerbe. Es sind meistens Kleinbetriebe, wovon 80 Prozent weniger als 10 Mitarbeitende beschäftigen.
Lücken geschlossen
Dieses Mal haben Bundesrat und Parlament mit der Unterstützung der KMU Ernst gemacht. Sie haben das gesetzliche Grundpfandrecht erhalten und punktuell gestärkt, indem sie ihm Forderungen der Handwerker oder Unternehmer unterstellen, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken und neu auch ausdrücklich zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben.
Zudem ist nun die Berechtigung beim sogenannten Mieterbau ebenfalls im Gesetz festgehalten. Die Frist für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts in das Grundbuch beträgt neu vier statt drei Monate nach Vollendung der Arbeit. Und eine stossende Lücke im Gesetz wird geschlossen: Mit einer gesetzlichen Bürgschaft des Gemeinwesens wird dafür gesorgt, dass die Unternehmer nicht ausgerechnet beim Bauen für die öffentliche Hand leer ausgehen.
Diese KMU-freundliche Gesetzgebung war nur möglich, weil sich – neben der Justizministerin – Parlamentarier aller Parteien für die Sache der KMU eingesetzt haben.
Und die Subunternehmer?
Die heftigsten Diskussionen entzündeten sich anhand der Frage, ob die sogenannten Subunternehmer (wie bis anhin) ebenfalls pfandrechtgeschützt sein sollen oder nicht. Subuntenehmer arbeiten für einen Hauptunternehmer (beispielsweise einen Generalunternehmer), von dem sie beigezogen werden, und stehen mit dem Grundeigentümer oder der Grundeigentümerin in keinem vertraglichen Verhältnis.
Das Parlament hatte abzuwägen: einerseits das legitime Interesse des Subunternehmers – oftmals ein kleiner Handwerksbetrieb – die Bezahlung seiner Arbeit mittels Bauhandwerkerpfandrecht durchsetzen zu können, andererseits die Befürchtung der Grundeigentümer, z.B. im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Hauptunternehmers, zweimal bezahlen zu müssen (dann nämlich, wenn der Hauptunternehmer bereits bezahlt worden ist und nun noch seitens eines vom Hauptunternehmer unbezahlt gebliebenen Subunternehmers der Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts droht).
Interessenabwägung
Die Räte haben die unterschiedlichen Interessen sorgfältig gegeneinander abgewogen, dabei auch die den Grundeigentümern zur Verfügung stehenden Vorsorgemassnahmen gegen dieses Risiko berücksichtigt und sich letztlich mit dem Bundesrat für die Beibehaltung des bewährten Grundkonzepts des Bauhandwerkerpfandrechts entschieden.
Danach sind grundsätzlich diejenigen Leistungen pfandberechtigt, die zu einem (baulichen) Mehrwert des Baugrundstücks beigetragen haben (und die übrigens Bestandteil des Grundeigentums werden und nicht mehr einfach abgetrennt werden können). Dies gilt unabhängig davon, ob der pfandberechtigte Unternehmer in einem Vertragsverhältnis mit dem Grundeigentümer steht oder nicht. Alle anderen diskutierten Lösungen wären denn auch unpraktikabel gewesen.